L'eterogeneità delle statistiche sui prezzi degli immobili residenziali: il caso tedesco
(Riquadro pubblicato alle pagine 8-9 del capitolo "Le statistiche sui prezzi degli immobili residenziali nel mondo", Rassegna trimestrale BRI, settembre 2014)
Il database dettagliato (cfr. il testo principale dell'articolo) comprende per la Germania 48 indicatori che coprono segmenti diversi del mercato e sono costruiti utilizzando metodologie differenti. Le quattro serie più rappresentative sono tutte segnalate con frequenza almeno trimestrale e sono corrette in funzione della qualità degli alloggi, ma differiscono sotto molti altri aspetti (tabella A). Due indici sono compilati dal settore privato e gli altri due da organismi del settore pubblico. Le differenze più importanti, tuttavia, riguardano la copertura in termini di regioni, tipologie di immobili, metodi utilizzati per la correzione in funzione della qualità, date di inizio delle serie e tempi di segnalazione.
L'indicatore ufficiale compilato dall'Ufficio federale di statistica copre la maggior parte del mercato delle abitazioni, ma i suoi tempi di segnalazione sono assai lunghi. Gli analisti interessati agli andamenti più recenti privilegiano verosimilmente l'indicatore della Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp). L'indicatore Hypoport (EUROPACE) è pubblicato con uno sfasamento temporale ancora minore, ma copre appena il 15% delle transazioni complessive, e sebbene abbia frequenza mensile, i dati su cui si basa sono medie mobili trimestrali. L'indicatore della Bundesbank, basato sui dati tratti da bulwiengesa AG, è l'unico che rileva esclusivamente i prezzi degli immobili nelle aree urbane. La Bundesbank compila un indicatore che copre l'intero paese (non riportato in tabella) ma con frequenza soltanto annuale.
I quattro indicatori di prezzo forniscono messaggi per certi versi contrastanti sulle tendenze di più lungo periodo e sugli andamenti di più breve termine. Il grafico A mostra l'evoluzione recente dei quattro indicatori. Se si esaminano le tendenze di più lungo periodo (grafico A, diagramma di sinistra), i tre indicatori relativi ai prezzi nell'intero paese offrono un'immagine simile, con un tasso di crescita cumulato dall'inizio del 2008 compreso fra l'11% (vdp) e il 16% (Hypoport). Tuttavia, solo l'indicatore della Bundesbank evidenzia il pronunciato incremento dei prezzi registrato dagli appartamenti nelle maggiori città, pari in termini cumulati al 45% dal 2008. Il quadro risulta ancora più eterogeneo nel caso delle oscillazioni sul trimestre precedente (grafico A, diagramma di destra). Le stime della crescita dei prezzi delle abitazioni calcolate sulla base degli indici Bundesbank e vdp differiscono considerevolmente, ma risultano in entrambi i casi molto meno volatili di quelle basate sulla serie Hypoport, probabilmente per effetto del mutevole campione di immobili elencati sul sito di brokeraggio che fornisce le informazioni sui prezzi. Il grafico illustra inoltre lo sfasamento temporale con cui è segnalato l'indicatore dell'Ufficio federale di statistica.
La BRI ha scelto di includere nel database selettivo di dati (cfr. il testo principale dell'articolo) l'indice vdp, poiché copre un'ampia gamma di immobili e viene segnalato in maniera tempestiva.
L'indice vdp viene utilizzato per la Germania anche nel database di lungo periodo (cfr. testo principale) a partire dal 2003. Prima di quell'anno, invece, la serie di lungo periodo è costruita sulla base degli indici di prezzo relativi alle abitazioni nell'ex-Germania Ovest, ossia le serie storiche della Bundesbank sui prezzi degli alloggi in Germania Ovest per il periodo 1975-2002 e i dati dei prezzi di vendita in quattro città tratti da una fonte del settore privato (Ring Deutscher Makler) per il periodo 1972-74. Per i primi due anni (1970-71), in mancanza di dati sui prezzi delle abitazioni, la serie utilizza come approssimazione i dati dei costi di costruzione. Per gli anni in cui erano disponibili soltanto dati annuali (ossia prima del 2003), la serie trimestrale è costruita utilizzando la procedura di interpolazione di Chow-Lin (Chow e Lin (1971)) sulla base delle dinamiche trimestrali dell'indice dei costi di costruzione.