Diversität von Statistiken zu Wohnimmobilienpreisen anhand des Beispiels von Deutschland
(Auszug S. 16-17 des Kapitels "Weltweite Statistiken zu Wohnimmobilienpreisen" des BIZ-Quartalsberichts vom September 2014)
Die detaillierte Datenreihe der BIZ (vgl. Haupttext) umfasst 48 Indikatoren für Deutschland, die unterschiedliche Marktsegmente abdecken und bei denen unterschiedliche Methoden zur Anwendung kommen. Die vier repräsentativsten Reihen sind alle mindestens vierteljährlich verfügbar und weisen eine Qualitätsbereinigung auf, bei der die Preisentwicklung von den unterschiedlichen Merkmalen der Liegenschaften getrennt wird. Die vier Reihen weisen aber auch viele Unterschiede auf (Tabelle A). Zwei Indizes werden von privaten Institutionen erstellt, die anderen beiden von öffentlichen Stellen. Sie unterscheiden sich aber insbesondere auch in Bezug auf den geografischen Erfassungsbereich, die für die Qualitätsbereinigung verwendete Methode, den Beginn der Zeitreihen und die zeitliche Verzögerung in der Verfügbarkeit der Indikatoren.
Der vom Statistischen Bundesamt erstellte offizielle Indikator deckt den Grossteil des Marktes für Wohneigentum ab, ist aber nur mit erheblicher Verzögerung erhältlich. Analysten, die sich für die jüngsten Entwicklungen interessieren, dürften den Indikator des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) vorziehen. Der Hypoport-Indikator (EUROPACE) ist noch aktueller, deckt jedoch lediglich 15% sämtlicher Transaktionen ab, und obwohl monatlich verfügbar, sind die Daten gleitende Quartalsdurchschnitte. Der Indikator der Bundesbank basiert auf Daten der bulwiengesa AG und konzentriert sich als einziger Indikator ausschliesslich auf städtische Liegenschaften. Ein weiterer Indikator der Bundesbank (in der Tabelle nicht dargestellt) deckt das gesamte Land ab, wird allerdings nur einmal jährlich erstellt.
Die vier Preisindikatoren zeichnen ein etwas unterschiedliches Bild, sowohl was die längerfristigen Trends als auch was die kürzerfristigen Entwicklungen betrifft. Grafik A zeigt die Werte der vier Indikatoren in den letzten Jahren. In Bezug auf die längerfristigen Trends (Grafik A links) zeichnen die drei landesweiten Indikatoren ein ähnliches Bild mit einer kumulierten Wachstumsrate von 11% (vdp) bis 16% (Hypoport) seit Anfang 2008. Der steile Preisanstieg bei Wohnungen in grösseren Städten (um insgesamt 45% seit 2008) ist allerdings nur aus dem Bundesbank-Indikator ersichtlich. Bei den Quartalsveränderungen ist das Bild sehr viel uneinheitlicher (Grafik A rechts). Das auf Basis des Bundesbank-Indikators geschätzte Wachstum der Wohnimmobilienpreise unterscheidet sich beträchtlich vom aufgrund des vdp-Indikators geschätzten Wachstum, doch sind beide Grössen deutlich weniger volatil als die auf dem Hypoport-Indikator beruhende Schätzung. Dies dürfte mit der sich verändernden Liegenschaftsstichprobe der Broker-Plattform zusammenhängen, auf die sich die Preisangaben stützen. Die Grafik macht auch deutlich, mit welcher zeitlicher Verzögerung der Indikator des Statistischen Bundesamtes verfügbar ist.
Die BIZ verwendet in ihrer ausgewählten Datenreihe (s. Haupttext) für Deutschland den vdp-Indikator, der einen breiten Erfassungsbereich aufweist und mit geringer zeitlicher Verzögerung erscheint.
Auch in der langen Datenreihe der BIZ (s. Haupttext) wurde für Deutschland der vdp-Indikator gewählt, für den Daten ab 2003 verfügbar sind. Vor diesem Datum werden die langen Zeitreihen aufgrund von Preisindizes zu Liegenschaften in Westdeutschland ermittelt: Für den Zeitraum 1975-2002 werden die historischen Zeitreihen der Bundesbank zu Wohnimmobilienpreisen in Westdeutschland verwendet, für den Zeitraum 1972-1974 die aus einer privatwirtschaftlichen Quelle (Ring Deutscher Makler) stammenden Verkaufspreise in vier westdeutschen Städten. Mangels entsprechender Daten für die beiden ersten Jahre der langen Datenreihe (1970/71) werden als Näherungswert Daten zu den Baukosten verwendet. Für die Zeit vor 2003, für die nur Jahresdaten verfügbar sind, wurden mit dem Chow-Lin-Interpolationsverfahren (Chow und Lin 1971) Quartalsreihen konstruiert, entsprechend dem auf Quartalsdaten beruhenden Baukostenindex.
