Diversité des statistiques des prix de l'immobilier résidentiel : l'exemple allemand

BIS Quarterly Review  | 
14 septembre 2014

(Encadré publié pp. 17-18 de la section «Statistiques des prix de l'immobilier résidential dans le monde», Rapport trimestriel BRI, septembre 2014)

L'ensemble des séries détaillées (voir le reste de l'étude) comprend 48 indicateurs couvrant différents segments du marché allemand et élaborés à l'aide de méthodes différentes. Les quatre séries les plus représentatives sont, toutes, publiées au moins une fois par trimestre et corrigées des variations de qualité, mais elles diffèrent à de nombreux autres égards (voir le tableau A). Ainsi, deux indices sont établis par le secteur privé, et les deux autres, par des organismes du secteur public. Mais surtout, les indicateurs varient en termes de couverture régionale, se rapportent à différents types de biens, procèdent différemment pour corriger les variations de qualité et démarrent à des dates différentes, avec des délais de publication différents.

L'indicateur officiel établi par l'Office fédéral de statistique couvre l'essentiel du marché du logement, mais n'est disponible que tardivement. Les analystes s'intéressant aux évolutions les plus récentes préféreront sans doute l'indicateur de la Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp). L'indicateur Hypoport (EUROPACE) est élaboré dans des délais encore plus rapides, mais couvre seulement 15 % du total des transactions et, bien qu'il paraisse tous les mois, ses données correspondent à des moyennes trimestrielles mobiles. L'indicateur de la Bundesbank, qui s'appuie sur les données de bulwiengesa AG, est le seul qui concerne exclusivement des biens situés en zone urbaine. La Bundesbank établit aussi un indicateur pour l'ensemble de l'Allemagne (ne figurant pas dans le tableau ci-dessus) ; il n'est publié qu'une fois par an.

Les quatre indicateurs de prix envoient des messages quelque peu différents concernant l'évolution à moyen terme et les tendances à horizon plus rapproché. Le graphique A retrace l'évolution récente de ces quatre indicateurs. S'agissant des tendances à moyen terme (cadre de gauche), les trois indicateurs de portée nationale dressent un tableau similaire, situant la hausse cumulée depuis le début de 2008 entre 11 % (vdp) et 16 % (Hypoport). En revanche, seul l'indicateur de la Bundesbank met en évidence l'augmentation marquée des prix des appartements dans les grandes villes, lesquels ont bondi au total de 45 % depuis 2008. Les variations trimestrielles d'une année sur l'autre (graphique A, cadre de droite) dressent un tableau encore plus contrasté. Les estimations de hausse des prix du logement diffèrent considérablement selon qu'elles s'appuient sur l'indice de la Bundesbank ou celui de vdp, mais la volatilité qu'elles décrivent toutes les deux est bien moindre que celle suggérée par la série d'Hypoport ; cela vient probablement du fait que l'échantillon de biens utilisé par le système de courtage en ligne qui fournit les informations relatives aux prix évolue au fil du temps. Enfin, la publication relativement tardive de l'indicateur établi par l'Office fédéral de statistique apparaît clairement sur le graphique.

C'est l'indice vdp, qui couvre un large échantillon de biens et paraît avec un faible décalage, que la BRI a choisi d'inclure dans son groupe de données sélectionnées (voir le reste de l'étude).

Le groupe des séries longues (voir le reste de l'étude) concernant l'Allemagne utilise également l'indice vdp pour la période démarrant en 2003. Avant cette date, la série longue se sert d'indices de prix relatifs à des biens situés en Allemagne de l'Ouest. Elle utilise les données historiques collectées par la Bundesbank concernant les prix des logements ouest-allemands entre 1975 et 2002, ainsi que les prix de vente dans quatre grandes villes obtenus auprès d'une source privée (Ring Deutscher Makler) pour la période 1972-1974. Pour les deux premières années (1970-1971) et à défaut de données sur les prix des logements, la série se sert des données sur les coûts de construction comme indicateur de substitution. Pour les années où l'on ne disposait que de données annuelles (avant 2003), la série trimestrielle a été calculée selon la méthode d'interpolation de Chow-Lin (Chow et Lin (1971)) fondée en l'occurrence sur l'indice trimestriel du coût de la construction.