Diversidad de las estadísticas de precios inmobiliarios: el caso de Alemania

BIS Quarterly Review  | 
14 de septiembre de 2014

(Fragmento de las páginas 17-18 de la sección "Estadísticas de precios de inmuebles residenciales en el mundo" del Informe Trimestral del BPI, septiembre de 2014)

El conjunto de datos detallado del BPI (véase texto principal) incluye 48 indicadores para Alemania, que cubren distintos segmentos del mercado en base a distintas metodologías. Las cuatro series más representativas se comunican al menos trimestralmente y se ajustan por la calidad, pero difieren en muchos otros aspectos (Cuadro A). Dos índices están compilados por el sector privado y los otros dos por agencias del sector público. Cabe resaltar que los indicadores varían en su cobertura regional, se refieren a diferentes tipos de propiedad, utilizan distintos métodos de ajuste por calidad y tienen distinta fecha de inicio y periodos de notificación.

El indicador oficial compilado por la Oficina Federal de Estadística cubre la mayoría del mercado inmobiliario, pero solo está disponible con un amplio retraso de notificación. Los analistas interesados en la evolución más reciente podrían preferir el indicador de Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp). El indicador de Hypoport (EUROPACE) es incluso más puntual, pero cubre únicamente el 15% de las transacciones, y a pesar de tener una frecuencia mensual, los datos representan medias trimestrales móviles. El indicador del Bundesbank, basado en datos de bulwiengesa AG, es el único centrado únicamente en inmuebles urbanos. El Bundesbank compila un indicador que cubre el país completo (no contenido en la lista), que está solo disponible con frecuencia anual.

Los cuatro indicadores de precios ofrecen mensajes en cierto modo diferentes sobre las tendencias a más largo plazo pero también sobre la evolución a más corto plazo. El Gráfico A representa la historia reciente de los cuatro indicadores. En cuanto a tendencias a más largo plazo (Gráfico A, panel izquierdo), los tres indicadores del conjunto del país muestran una imagen similar, situando la tasa de crecimiento acumulado desde principios de 2008 en el rango entre el 11% (vdp) y el 16% (Hypoport). No obstante, solo el indicador del Bundesbank muestra un aumento pronunciado de los precios para apartamentos en las principales ciudades, donde los precios han escalado en un 45% acumulado desde 2008. La información es aún más variada en los movimientos intertrimestrales (Gráfico A, panel derecho). Las estimaciones del crecimiento de los precios inmobiliarios calculados sobre la base de los índices del Bundesbank y vdp difieren considerablemente, pero ambos son mucho menos volátiles que el basado en las series Hypoport, lo que podría reflejar los cambios en la muestra de los inmuebles de la plataforma online que proporciona la información de precios. El gráfico además ilustra el retardo de notificación del indicador de la Oficina Federal de Estadística.

El BPI ha incluido el índice vdp en el conjunto de datos de series seleccionadas (véase texto principal) dada su amplia cobertura de inmuebles y su escaso retardo de notificación.

Las series largas (véase texto principal) para Alemania también utilizan el índice vdp para el periodo que comienza en 2003. Antes de esa fecha, la serie larga se construyó sobre índices de precios referentes a propiedades de Alemania occidental. De forma retrospectiva, la serie larga utiliza las series temporales históricas del Bundesbank sobre los precios de la vivienda en Alemania occidental para el periodo 1975-2002 y datos de precios de venta en cuatro ciudades de una fuente del sector privado (Ring Deutscher Makler) para el periodo 1972-74. Para los dos primeros años (1970-71) y a falta de datos de precios de la vivienda, la serie utiliza datos de los costes de construcción como indicador de aproximación. Para los años para los que únicamente se dispone de datos anuales (es decir, antes de 2003), la serie trimestral se construye utilizando la interpolación Chow-Lin (Chow and Lin (1971)) sobre la base de un patrón trimestral del índice de costes de construcción.